轮到上海了？
前几天，上海房协拉着11家开发商悄咪咪地开了个会。重点谈了啥呢，近期上海楼市的行情。这种会说大不大，但信号意义也不容忽视。上海房协背后站着上海住建委、上海房管局，所以其既是官方的传声筒，也起着为官方出台政策收集市场信息、扮演着参谋角色。而开发商也没有浪费这难得的机会，会上提出了一堆政策建议，第一条就是“优化限购政策”。翻译成大白话就是：别在扣子上摸来摸去了，赶紧进一步放开限购，你看人家香港都已经全脱了。早在上个月时，市场就传言3月1日上海要把之前青浦、奉贤两区的松绑政策（外地单身社保从5年降至3年）放宽到全市。可现在3月都过去一半了，还没看到影子。不过有种解释，我觉得还是合理的：上半月因为要开大会，不能喧宾夺主。虽然不能对上海放松限购抱太大期望，但是放松的概率和尺度显然要比去年大的多。包括北京、深圳在内，北上深三个一线城市之所以在放松限购上极度保守、扭扭捏捏，以至于屡屡错过拉升楼市的最佳窗口期。并不是地方不想，而是它们背负着巨大的无形压力，不敢轻易越过雷池。但现在，北上深已经拿到了“尚方宝剑”。大会期间，住建部长已明确表示：房地产调控自主权给了城市，各地政府要用好。这话里话外的意思，大家可以自己细品。所以对上海放松限购的事，不妨让子弹再飞一会。开发商们要求“优化限购政策”，主要也是基于对当前上海楼市行情的研判。主要有三点：一是当前楼市仍处于调整之中。二是二手房和新房冰火两重天，前者开始企稳，后者还在承压。三是板块分化，外环内热销，远郊卖不动。第一点的言外之意，有关部门还要继续“加热”才行。第二点，目前市场反映的已经很明显。节后上海二手房已经4周连涨，进入3月份以来，上海二手房日成交量都在500套以上。上周六一天更是卖了863套，创半年来单日成交量最高纪录。图表来源：上海新房火箭哥按照现有节奏，3月份上海二手房成交量能达到1.5万套左右，恢复到年前平均水平。此外上海二手房房东的心态也在发生着微妙的变化。23年上海整体房价下跌了近10%，像中远两湾城等盘更是跌了将近30%。但现在，很多房东已不愿再大幅降价，甚至还出现了不少挂牌房源涨价的情况，不过量不多，只占整体挂牌数量的7%左右。像虹桥大仕馆一套148㎡的三房，2月中旬的时候报价1550万，到3月初，挂牌价直接下调200万，一周后又上调了50万。足见快速变化的行情，对业主心态的影响。这是一个很值得重视的现象，说明上海楼市的堵点正在被疏通。大家知道，现在一线楼市有一个关键的逻辑：改善置换。就是改善客买房往往是“买一卖一”，只有二手房市场活了，才能有更多的改善买家释放出来。目前一手房的反应，还有点滞后。上周上海一手房成交了385套，较于上上周大跌了47.2%。看来开发商说“承压”真不是在刻意哭穷。不过一手房市场，也不是没有亮点，豪宅市场的行情，表现比较亮眼。上周，位于核心区董家渡板块的绿城外滩兰庭，认筹率高达271%。 要知道它的均价达到了16.3万/㎡，较于一期的14.5万/㎡，更是上涨12.4%；陆家嘴板块的滨江凯旋门三期均价17.28万/㎡，相比2020年的二期，大涨25%。此外新天地、中海顺昌玖里等豪宅入市价格，纵向横向比也都出现了一定程度的上调。至于第三点，板块分化，并不令人意外，也是当前市场的一大共识。如果从整个城市看，上海楼市梯队感非常分明。最好卖的就是核心区的高端改善盘，不管是住宅还是公寓。除了前面说的绿城外滩兰庭外，徐汇的保利滨江天珺认购率更是达到340%，这可是一个公寓项目。另一个公寓项目，五坊园的认筹率为105.3%。数据来源:上海中原地产整理中环的盘相对一般般，比如中环置地中心润府、 中环金茂府首日认购率都接近80%。最差的是外环远郊。比如临港新城板块的中建玖海云天，认购率不到20%；位于嘉定安亭的深业深安上居，认购率就更低了，只有8%。数据来源:上海中原地产整理总的来说，当前上海楼市处于很微妙的时刻，一个似热非热的半温状态。如果能把握住机会，及时加上几把火，一鼓作气，可能市场就起来了，只要重新进入景气周期，再做什么就是事半功倍。所以接下来的3月底和4月份，是一个重要的窗口期，出不出政策、怎么出政策，很考验上海有关部门的智慧。当然也有些问题短期内是无解的，比如上面提到的远郊商品房卖不动的问题。一是以五大新城为代表的远郊板块存在着严重的去库存压力。比如青浦新城的去库存周期在14个月左右，临港片区就更夸张了，按照2023年的去化量，可以卖上5年。二是上海外环外市场属于典型的“刚需市场”，问题是有购买力的刚需这些年基本上已经被薅的差不多了。关键这些供应量庞大的刚需商品房，还要面临共有产权房等保障性住房的竞争。激活楼市最关键的还是要靠投资客、改善型买家进场，改善客自然是看不上远郊板块的，投资型买家更要躲得远远的。最后压力就只能让开发商自己去扛了，想要业绩，就把优惠给到位。现在像上海这种行情，其实买家和卖家都焦虑。二手房东想卖又怕踏空、卖在低点；不卖又怕像去年那样，小阳春火一下子后又是漫长的阴跌。买房人焦虑的是，不买怕涨起来，毕竟这是几年才出现的一个大底；买了，又担心被套。如果救市节奏太慢，目前的上海楼市恐怕也只是反弹一下，小阳春后，市场又会冷淡下来。各位，老有人找我要被删文章，我的助理整理了下，想要的微信发【爆文】找我领取。添加我的企业微信，可以围观我的朋友圈观点，接收我一周一次的闭门直播门票。我的个人一些观点，会发到下面这个个人微信号上，可以关注一下。各位老铁们，我这个深度类的公众号已经极其稀缺了，公众号改了规则，所以一定记得星标，星标，星标。不然你收不到推送 了。
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