楼市两件大事
文/子木11月17日，金融监管部门召开了一场大会，涉及各行各业，当晚，官媒通稿下发，总共1321字。其中376字都在讲房地产。这在过去的全国性重要金融会议中，很难见到。具体内容为：1、一视同仁对待所有房企2、加大保交楼支持3、积极服务保障性住房等“三大工程”建设当时没有做解读，是因为这三句话基本是前几次会议的主要议题，只不过又做了重复加强，淡而无味。没想到，紧接着，20日，会议细节得到二次推进，一方面是金融监管部门准备起草50家房企白名单，另一方面强制提出三个“不低于”。1、各家银行的房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速这个消息可以说是非常重磅了，相当于上面给房地产行业颁发了“免死金牌”和“尚方宝剑”，强制要求各大银行配合，贷款给所有开发商，而且在全年放贷占比中，一定要占大头。可谓有史以来头一出。这个政策，主要是为了教育一些“不听话”的银行。其实去年11月份，监管部门就出台了“金融16条”，力保地产，然而截止到现在，一年时间了，效果可以说是非常差……该低迷的继续低迷，该爆雷的持续爆雷。说白了，银行没有“一视同仁”，或者说，压根就没想过“一视同仁”。一方面银行们担心如去年一样，房企再一次连环爆雷，贷出的钱打水漂，吃一嘴黑，所以表面上答应给房企贷款，但私底下却只给国有房企贷款。另一方面还是因为全国房地产行情还没有起来，成交量有限，意味着房企回款较慢，贷出去容易收回来难。银行们担心是合理的，但是对民营企业有偏见，这违背了改革开放的初衷。邓老说过，市场是老百姓的。之所以称之为市场，一定是民营大于国营，才能激发更多的创造力、就业岗位和投资空间。否则，自己跟自己玩游戏，左手倒右手，还有啥前途呢？一个地产的朋友说，三年前后，最大的感悟是努力没啥用……生意就是看命和运，2020年那时候想活不能活，现在是想死还不能死。现实不如剧本，跟玩似的。不过“尚方宝剑”一出，的确对市场是重大利好，相当于给地产心脏搭了一个起搏器。已爆雷的各大房企，除了情节恶劣（恒大之类），其他的会慢慢走回市场。刚刚融创也完成了境内外约900亿的债务重组，债务风险基本解除，接下来会加速恢复正常经营。无论好坏，房企陆续回归，也意味着之前的烂账有了处理的机会，保交楼才能进入实质性落地的环节。最重要的是给接下来买期房的人，起码有了确定性的预期，而不是买个房，担惊受怕。前几天看了一个视频 ，记录了河南一对年轻夫妻的心路历程，摸爬滚打很多年，掏空所有钱买了一套房，几乎每周都去工地，观察着“家”的成长，从一片荒地，慢慢拔地而起。给了很多人对未来憧憬的信心和美好生活的向往，然而突然间，工地停工了，人也走完了。才发现楼盘爆雷，婚房变烂尾房，小两口伤心欲绝，去售楼处讨说法，还被保安给打了。前面是快乐和希望，后面是痛苦和绝望，烂尾前后形成了强烈的对差，这才是时代周转间，每一个普通人的缩影。2020年，地产行业出现问题的时候，我就写文预言，如果烂尾楼处理不好，将会对新房市场造成沉重的打击，一语成谶，影响到现在。只希望这场风波能良好的渡过，在新房改来临之前，把之前的烂摊子都收拾结束，给人们多一分安全感。说起新房改，最近有了大动作。江苏太仓市试点“以旧换新PLUS”版。意味着人们不用愁二手房卖不出去了，因为国资城投直接下场开始收购二手房了，这可能影响到每个人的买卖房决策。OK，为什么是以旧换新plus呢？这还要从年初淄博的“以旧换新”说起，那时候淄博创新，由当地的房地产协会牵头开发商与几家中介合作，让有旧房置换需求的业主，先在指定售楼处签订购房协议，缴纳意向金，同时旧房交给中介挂牌。只要在90天内卖掉，就可以顺利签订新房购房合同，如果没卖掉，开发商如数退还意向金。这个政策有一个BUG是，政府只做关系介绍，但不解决任何的卖房问题，国资不下场，基本没啥用。但这次太仓不一样，卖不掉没关系，国资城投直接收购老破小充当保障房，然后获得国资开发的定向房票，去新盘买房签订新合同。但也有一定的要求：1、市内，二手房面积＜144㎡2、只能“以一换一”3、二手房不得高于新房总价的60%4、必须产权明晰说实话这些要求都比较合理，总不能收大平层做保障房，而且一换一，也是为了避免多房人群钻政策空档。其次很多人担心收购二手房的时候会不会故意压低价格。我还特意给当地的一个业内朋友打电话，他说完全是按照市场的评估价，也就是最近半年的成交均价做评估。很多人今年愁得卖不出去房，而且害怕价格卖太低，现在有了全套的解决方案，大家都非常认可。而且国资城投的房子都比较靠谱，地段也不错，深得当地人口被赞誉。所以10月份推出的第一批房源100套，短短几天就消化完了，第二批要推出500套，当地人已经开始抢着报名。第二批次，还增加了新的细则，就是老破小的车位可以等量置换新房的车位，可以说是以真心换真心了。太仓虽然是一个小城市，但上面代管的是苏州，苏州又是江苏大市，改革开放先锋，所以这一套逻辑，应该是层层下发的，以太仓作为小的试验田，来试行这套方案的合理性。不夸张地讲，这也许是近10年来最勇敢的创新。而且，我认为很快会传遍全国各地，因为它解决了一个非常关键的点“流动性”。今年很多人都想改善换房的，尤其是新房改出台后，老破小被摒弃将慢慢成为共识，但现在的市场环境，根本卖不出去。对于各地方来说，今年应该都领到了建设保障房的任务，那么从存量房直接转移，完成速度会更快一些。当然按市场价格收购二手房，又以很便宜的价格卖给别人做保障房，看起来地方亏了不少钱。但换来的却是盘活新房市场，当新房能顺利出货后，土地的价值也能相应稳住，从而又稳住了地方财政。长期来看，是实打实三方共赢的局面。而且一旦链路达成，PSL资金会跟着入场，规模效应会瞬间扩大，前些年，是直接货币化补偿给棚改户买房，而现在，是直接补偿二手房业主买新房，逻辑是一样的。那么这也预示着，当下着急低价出售二手房的人们，可以再等等政策，周期逆转会很快的。这个事情我之前也劝过，经济有周期，楼市也有周期，很多人在周期的低谷熬不过，被无良媒体一吓唬，赶紧把房子低价打骨折抛了，几十万瞬间被割掉。这时候一定要对自己的房子有所了解，如果“质地”还不错，就要稳住心态，熬过寒冬。那些天天说房地产动不动崩盘的人，其实就是为了流量生意，并不懂我国楼市的根本逻辑。因为到头来，你会发现，不想让房价跌的人并不是房子的业主，而是地方，是高层，是整个大盘，也是经济运行的基础结构体系。否则不会给地产商“免死金牌”和“尚方宝剑”，也不会让国资下场收购二手房，也不会出这么多政策强制护盘……接下来应该还会有一系列的政策出台，多多关注，我会及时帮大家做分析。
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