代建风口，谁主沉浮，8月见！
中房报记者 苗野 北京报道“绿城管理要做中国最大的房地产开发服务商。”这是李军于7月10日在绿城管理上市3周年司庆晚会上的宣言。他是绿城管理CEO，绿城管理被称为国内“代建第一股”，连续7年保持22%以上的市场份额，也是首个合约总建筑面积突破1亿平方米的代建企业。在绿城管理之外，近日停工近两年的恒大深圳超级总部项目复工，万科作为代建方低调亮相开工仪式引发关注。巨头们对房地产行业周期波动始终保持着与众不同的敏感和警觉性，在它们持续发力代建业务的背后，是对行业趋势的精准研判和对自身发展更前瞻性的思考布局。多重需求驱动之下，代建站上行业新风口。据海通证券测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或达到2000亿元左右规模，且代建净利润率高出传统房地产行业超10个百分点。另据中指研究院预计，未来5年，代建市场新增合约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿～7.3万亿元。万亿新市场蓄势待发，房企争相入局。过去一年，华润、碧桂园、龙湖、华夏幸福等一大批企业相继挤进代建赛道，截至2022年末，涉足代建业务的品牌房企超过60家，入局者众，竞争加剧。今年以来，继续有新的参赛者进场。2月份，上坤地产宣布将聚焦增量业务，开辟共建管理新赛道，形成“地产开发+共建管理”的发展模式。此外，多个头部房企都不约而同表达了对代建市场前景的看好，公开表示会在2023年更加重视代建业务。碧桂园董事会主席杨惠妍在今年3月举行的业绩发布会上表示，现在除了把重资产做好外，大部分精力是放在代管代建和科技建造上，这两块是碧桂园现在新业务的重点。绿城管理也对外表示，2023年将大力发展代建新模式，抓住窗口期做大增量。业内人士预测，在当下乃至未来一段时间，代建将成为房企开发模式中的主流。受困于现金流，各房企在这两年普遍收缩投资减少拿地，但品牌及产品溢价率较高的房企，大多开始在合作开发上发力，逐步向代建领域拓展自身业务，靠代建获取一部分现金流。从各房企晒出的成绩单来看，过去一年，代建业务呈爆发之势。截至2022年末，绿城管理代建项目合约总建筑面积1.014亿平方米，同比增长19.8%；中原建业在管项目266个，在管项目建筑总面积约3171万平方米；碧桂园累计承接代建项目超过150个，累计在管面积近1300万平方米；金地代建管理服务项目超115个，累计签约管理面积超1832万平方米。作为代建领域的“新兵”，龙湖龙智造在2022年累计获取建管项目约40个，总建筑面积超700万平方米。旭辉建管在2022年实现新增管理项目47个，新增管理总建筑面积超900万平方米。房地产市场收缩的当下，代建领域群雄逐鹿，跑马圈地如火如荼。对于传统房企而言，切入新赛道必须重新适应新规则。正如绿城管理CEO李军所言，房企的开发能力不代表代建能力，做代建就如同开餐馆，一个好的餐馆不能只烧一种菜，要懂得满足所有客人的需求。旭辉建管总裁刘冰洋也同样认为，不同于传统地产开发更强调标准化，在代建领域，每位业主要求不同，每个项目特点也不尽一样，且本身不同项目的操盘逻辑和要求也不同。因此做代建，要有东家的思维、管家的角色、长工的心态和专家的能力。除自身优势外，代建火热背后与地产开发主业下行、项目纾困也有很大关系。克而瑞分析报告提出，集中供地潮中，地方国资或城投公司积极拿地为市场托底，但缺乏开发经验，从而为代建行业迎来机遇；另一方面，暴雷房企数量增长，行业急需出清，随着不良资产的增多，接手出险项目的金融机构或AMC也需要寻找代建，为项目品牌背书并完成保交付任务。中交地产与信达地产的合作模式就是以“纾困类代建项目”为落脚点，华夏幸福旗下的幸福安基也为恒大沈阳苏家屯出险项目提供代建，绿城管理携手金融机构和各类委托方，在项目开发的不同阶段介入多个资方纾困项目。李军表示，这两年国家在大力推动“保交楼”，其中很多由金融机构主导，还有涉房的不良资产，显性规模就超过了3万亿元。这个领域会迎来风口型的业务机会，未来绿城管理将大力开展这块业务。按照他的预判，未来中国代建的渗透率会达到30%以上，绿城管理要保持龙头地位，希望在代建行业里保持20%的市场占比。在房地产市场承压下，代建行业依旧能保持高于10%的增速和50%以上的毛利率，充分表明其发展呈现出更好的成长性和抗周期性。未来将出现保障类物业代建需求的爆发、国企央企以及城投公司拿地后的代建需求，以及纾困类业务的代建需求，对代建行业的参赛者们而言无疑是一个长期性的利好。但竞争也愈发激烈。公开数据显示，今年1~6月，TOP20代建企业新签约总建筑面积合计6769万平方米，其中TOP5企业新增建筑面积合计4474万平方米，占总建筑面积的66%。由此可见，强者恒强的趋势已经很明显，新入局者想要在代建市场分一杯羹恐需拿出更深厚的“功力”。投资大师霍华德·马克斯在《周期》一书中说：“面对周期，我们或许永远不会知道要去往何处，但最好明白我们身在何处”。可以预见，在代建的赛道上，参赛者们的未来不得不“卷”起来。8月份，由中国房地产报主办的“2023第十三届中国房地产品牌发展大会”将在北京隆重召开。根据代建企业新签约建筑面积、新增项目规模以及优秀的代建项目、代建的品牌、管理能力等多维度评选，最终在本次大会上推出2023中国房地产代建企业品牌10强主榜单，反映企业在代建行业的竞争力。机会与竞争并存，随着代建行业不断打开向上的发展空间，在专业与服务驱动下，希望越来越多的优秀企业一起共建代建行业的星辰大海。
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